发表于 2007-2-9
买房不如租房
许多城市家庭里6个人买一套房,成为既定的事实。小俩口所有的积蓄,加上双方父母的养老钱,只为了能交上一套新房的首付。在接下来的很多年内,还要承担着每个月几千元的月供。父母总会老,难免会生病,后辈也可能跳槽甚至失业,孩子总是要生,生出来就要吃要喝,对于未来这些可能需要的花费,房子卸去了许多年轻家庭最后的一点应付能力。于是,生活的开支被尽可能地压缩,生育的计划被一再地搁置,所有的业余爱好都变成一种奢侈,不敢跳槽,不敢创业,甚至不敢和老板提起加薪的事。 为了一套房子,除了这些付出的代价外,你还将面对加息的风险、持有成本的提高和楼市本身的风险。买房让我们变成了“房奴”!
但越来越多的老百姓拒做“房奴”，选择租房而非买房，其中IT从业人员金先生就是其中一员。金先生认为目前房产的租金回报率平均只有3%-4%，而房贷的年利率却要6%左右，并且还有上涨的趋势。另外，房价存在着下降的可能性，所以，租房肯定要比买房合算。金先生还认为，相比买房一次性花完多年积蓄，手中持有现金还能保有更多的投资、发展机会，比买房做“房奴”要好。还有，很难买到离公司交通便利的房，而公司附近就可租到合适的套房，每天奔波的劳累和时间成本着实省了不少。另外，从长远来看，租房更有利于金先生的工作变动和升迁。
中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭在2006年2月10日发布研究报告，声称：去年调查过的12个城市167个楼盘在2006年春节期间的调查显示，购房资金成本与租金比率均有所上升，这一指标的提高主要是房价涨幅依然大于租金增幅，因此，与2005年相比，2006年买房更不如租房。
买房和租房孰优孰劣，我们从理性投资角度做以下比较：用按揭买房每期等额的资金用来租房，多余的资金投资于股市，比较20年后的资产总额。买房方案为，假如总额为100万的房子，首付三成，住房贷款利率为6.12%,分期20年按揭，月供则为5063.6元，买房税费及装修20万，预期房价20年年均上涨6.6%（05年全国平均房间上涨率）,房屋老化及折旧2％；20年按揭付完后总资产(即房产价值)为282.02万元。租房方案的投资及收益如下：月租金3000元，月租金与月供的差额为2063.6元，初期30万首付、税费和装修费、月供差额投资于股市，预期年收益率为9％（美国近20年标普收益率为11.9%），20年后总资产（股票市值）为394.03万元。租房比买房在20年后的资产多112.01万元！
两方案的年度资产情况如下图：
注：图中买房的资产为假设完全按揭时的房产市值，与投资者的真实资产有所差异，如第一年，投资者投入真实资产为50.5036万＝30万（首付）＋20万(装修税费)+2.47632万（第一年按揭费）；而图中120万为房产市值。只有20年按揭完成后，投资者的真实资产才等于房产市值（282.02万）。
租房比买房划算，原因何在？！租房正是把首付款和装修税费投资到比房产升值空间更大的资本市场。
当然，租房、买房哪个合算，不能光算经济账，还要算生活账，要全面考虑生活、工作、子女教育等方面的需要。但在目前房价可能出现拐点、购房资金成本与租金比率走低、资本市场看好的情况下，租房不失为一种理智和明智的选择。
